中国正义反腐网-《反腐廉政月刊》杂志社综合讯：（公民记者程敏报道）中国房地产热度一直不减，虽然中央表面上不断用各种手段打压楼市，但是楼价却是越“调控”越上涨，有业界人士认为中国房地产这么多年以来高速发展存在泡沫，也有观点认为中国人多需求大，不存在泡沫。日前，中国经济学家有用数据回答了这一问题。

▲图为中国楼市资料照。（图片来源：资料图）

       经济学家、中国民营经济研究会副会长，民生证券原副总裁、研究院院长管清友及其团队6月10日在其所着的《全球核心城市房价对比：京沪深到底有没有泡沫？》一文中对此进行了分析。

       文中表示，中国的房价是否存在泡沫用国际对比是一个很好的参考，但直接拿中国和国外房价对比非常危险，因为中国的房价太不一样，直接对比很容易产生系统性偏差。

       管清友及其团队采用了目前世界上最大的在线协作数据库网站Numbeo的数据，并选取全球最具代表性的全球核心城市作为样本，具体包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买、罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价水平。

       首先，经过对比发现中国绝对房价修正后仅次于香港。

       据Numbeo 2021年 6月核心城市中心城区的最新房价数据，香港以32,218美元/平方米遥遥领先，紧随其后的是新加坡和巴黎。深圳、北京、上海分别以16,490美元/平方米、15,987美元/平方米、15,515美元/平方米的价格位居第四、第五、第七。深圳、北京中心城区房价已超过伦敦，上海超过纽约、旧金山、波士顿、东京等国际一线大城市，但与排名靠前的香港、新加坡、巴黎相比，仍存在一定的差距，京沪深中心城区房价约为香港的一半。

       但考虑到中国常用的为建筑面积，核心城市多为带电梯住宅，选用75%的得房率，进行折算后可以发现，深圳、北京和上海中心区域实际房价分别为21,986美元/平方米、21,316美元/平方米和20,687美元/平方米，已经超过新加坡和巴黎，仅次于香港，且与香港差距进一步缩小。

       非中心城区也按照75%的得房率进行折算后，深圳、北京和上海非中心城区房价分别为11,958美元/平方米、10,400美元/平方米和10,128美元/平方米，仅次于香港和巴黎，超过旧金山、新加坡、台北和伦敦。

       其次，相对房价为全球最高。

       第一个指标是房价收入比：修正前仅次于香港，修正后全球最高。一般用于衡量房价相对居民收入的合理程度，比如京沪深中心城区的房价收入比平均达到34倍，意味着家庭储蓄34年以上才能买到一处中心城区普通住宅。Numbeo网站数据显示在2021年6月份核心城市中心城区的最新房价收入比数据中，香港以44.95排名第一，深圳、北京、上海的房价收入比分别以43.48、41.85、34.16位居第二、第三、第五，第四名孟买为35.19，第十名之后的城市房价收入比均在20以下。

       如果用得房率折算修正后的房价去计算房价收入比，京沪深则高的惊人，深圳、北京和上海分别达到57.97、55.80和45.55，均超过香港，成为全球买房负担最高的城市。

       第二个指标是房价租金比：深圳全球最高。租金更能反映实际的居住需求，房价如果相比租金高出很多，那意味着房价存在投机炒作的金融成分，可以理解为存在泡沫。

       京沪深的中心城区和非中心城区的房价租金比均位于前列，租房的性价比要高得多。Numbeo在估算每平方米租金时假设一卧室公寓有50平方米，三卧室公寓有110平方米，未考虑税收或维护费用。在2021年6月核心城市最新房价租金比数据中，深圳、北京、上海中心城区的房价租金比分别以82.15、60.39、47.97位居第一、第五和第六；非中心城区中深圳也是位居第一，北京和上海名次各后退了一位，房价租金比均超过49。国际通行的临界点是25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更加经济。租房的都是实际居住需求，买房的有些是投机需求，房价租金比高说明投机需求超过了实际居住需求，有一定的泡沫。

       该报告发布后，引发了网民极大关注，网民纷纷发表了自己的见解。

       网民“海纳百川”说：“现在中国是所有城市，包括县城都是高房价，普通老百姓要不吃不喝40年才能买的起90平的房子，这才是可怕的地方！”

       网民“骑车去拉萨”表示：“泡沫绝对是有的，而且不是一般的大，说没有泡沫的要不就是坐井观天的砖家，要不就是带有特殊目的的炒房客或开发商。” “九指狂龙”也认为：“怎么可能没泡沫？看看空置率就知道了…..”

       面对高房价，更多的网民表示的是无奈。

       网民“寸草心”说：“反正现在这房价跟大多数人没啥关系了。已经躺平，爱涨不涨！”

       “上善若水”： “房地产绑架了老百姓的幸福。”

       更有网民提出了中国和海外买房子的最根本差别。网民“怀旧MM”说：“最关键的是土地永久产权，怎么不比？”