中国正义反腐网-《反腐廉政月刊》杂志社综合讯：中央日前对中国房企划定了三条红线，强制房企去杠杆及限制其融资，为了减轻债务压力，恒大集团启动分拆上市，另一家富力集团也再次配股融资。

▲中国房企近来使出浑身解数降低债务。图为资料照。

       恒大集团是中国房企的龙头企业，但是恒大同时踩了三道红线，为了降低负债，恒大启动了配股和拆分。

       9月17日，据《21世纪经济报道》消息，恒大集团旗下恒大汽车15日发布公告称，将以配售新股的方式共募集约40亿港元，配股所得款项主要用于新能源汽车业务发展，并弥补其亏损，还有助于改善恒大流动性和降低负债比率。

       早在8月13日，恒大集团就发出了拆分物业上市的公告，并引入战投入股235亿港元。恒大总裁夏海钧表示，此举预计降低恒大负债率19个百分点。

       另一家同样踩到三道红线的中国地产商富力集团9月15日晚间发布公告，以每股9.82港元的价格配售2.57亿股新H股，共募集24.98亿港元。所得款项用于偿还公司的境外债务。

       而在去年的12月19日，富力已经配售2.73亿股新H股，配售价格为13.68港元/股，所得款项用途与本次配股一致，即偿还负债。

       相隔时间不长的两次配股，皆因富力集团的资金压力。富力2020年中报显示，富力剔除预收款后的资产负债率约为78.16%，净负债率为177%，现金短债比也远小于1，都突破了融资新规“三道红线”的底线。

       配股之外，富力还拟分拆上市缓解债务压力。9月10日有消息称，富力地产拟在未来10个月内分拆酒店业务，以房地产信托基金（REITs）形式在新加坡上市，对此富力未予置评。

       另外，一些房企通过引入战投降低负债率。9月9日，泰康保险通过协议受让的方式，受让阳光城集团13.53%的股份，成为第三大股东。

       阳光城集团2020中报显示，阳光城除预收款后的资产负债率为77.62%，净负债率为115%，现金短债比为1.32，踩了两道红线。

       华南一家房企高管称，各家公司近期都在研究如何调整债务结构，以及通过更多的资本运作等方式，以使得财务数据符合监管要求。

       克而瑞研究显示，截至2020年中，179家房企总有息负债规模为84,165亿元人民币，较期初增长了6.64%。其中，76家重点房企总有息负债72,913亿元人民币，较期初增长6.18%，净负债率较年初提高了4.45个百分点至87.86%,结束了连续三年的下降趋势，超过六成企业的净负债率有所上升。

       为了迫使房企降杠杆，8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”，即：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。

       根据“三道红线”触线情况不同，中央监管机构将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值：每降低一档，上限增加5%，即：若三道红线全部触及，则房企的有息负债就不能再增加；若触及两条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及一条，则增速不得超过10%；一条未中，则增速过不得超过15%。这意味着未来房企有息负债的增长将进一步受限。

       对中国房企来讲，近来的日子真是不好过。

       首先，今年下半年，中国房企有境内外融资债券到期规模约为5,588亿元（人民币，下同），较上一年增加58%，大陆债务集中到期，房企下半年面临巨大偿债压力。万达、恒大、绿地、绿城、华发5家房企下半年到期债务最多。

       其次，融资受到严格限制，如果是踩到三道红线，将不允许发债融资，房企之前的借新还旧招数失灵。

       中报数据显示，上半年76家房企中约有91%房企未能达标，尤其是剔除预收款后的资产负债率通过率仅20%；触及三道红线的红档企业有16家。

       再有，受疫情爆发影响打击，房企销售普降。融资受限，债务压顶，房企销售回款成为解决现金流的重主要途径，但是受瘟疫影响，大陆售楼处被迫关闭了1个月，虽然近来在房企促销之下，销售有所回升，但大陆24个城市日前升级了楼市的调控措施，使房企希望搭乘“金九银十”销售旺季的希望落空。

       另外，中国房企的毛利率出现下滑。据40家已经发布半年报的上市房企的数据显示，和去年同期相比，有30家房企的毛利率出现下滑，其中，建发国际集团的毛利润率从2019年上半年的40.62%下滑至21.89%，下滑幅度最大。不仅是中型房企，大型龙头房企的毛利也出现下滑，碧桂园的毛利率从2019年上半年的27.16%下滑至目前的24.27%。中海地产毛利率亦从2019年上半年的34.89%下滑至目前的30.59%。

       有评论认为，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩，回款能力将是房企持续经营的关键。

       而在当地政府房企融资“三道红线”压力下，部分中小规模房企将与头部房企的差距进一步拉大，兼并收购或将愈加激烈。这也意味着下半年，降负债将成为行业“新常态”。