正义反腐网·《反腐廉政月刊》杂志社综合讯：（公民记者程敏报道）一座在北京通州闲置20年、仅有数户人居住的欧式别墅群——“天地美墅”项目，近期突然成为楼市焦点。数百名意向客户顶着烈日排队参观将于8月12日开拍的191套法拍房源。这些房源的起拍价仅为周边二手住宅的5至8折，看似是“捡漏”的绝佳机会，但却隐藏着错综复杂的历史问题、巨额欠款和难以预料的“坑”，令这片“神秘”土地能否真正“重生”充满未知。

▲“天地美墅”项目现状（图片来源：法拍公告）

       《中国房地产报》日前报道，7月21日上午8点55分，北京市通州区梨园镇云景南大街笼罩在闷热的暑气中，伫立于此的“天地美墅”项目外，已有数百名意向客户排起蜿蜒长队，等待着参观的正式开启。

       “闲置20年了，听说就4户人居住，平时保安看得很严，外人也不让进，显得特别神秘，我这次来参观就是满足一下好奇心。”一名周边的居民感慨称，“旁边北京现代音乐学院的学生换了一茬又一茬，这里头始终黑着灯。”

       此次拍卖的房源包括车库、商业和住宅，面积从36平方米到1400平方米不等，其中多数住宅面积在199至340平方米之间，起拍单价约2万元（人民币，下同）至3万元/平方米，远低于周边3.5万元至5万元/平方米的二手住宅均价。

▲天地美墅部分法拍房源，数据来源：瀚海拍卖

       然而，在热闹的参观氛围之外，市场人士也提前“泼了一盆冷水”：该项目目前未开通燃气，亦无集体供暖。另外竞拍成功后，还面临补缴长达20年的物业费、垫付增值税和不动产权证下本难等情况。这将是一笔不小的开支。

       天地美墅物业张贴的公告还强调，拍卖物面积以最终核实为准，买受人需自行承担风险。最为关键的是，法院仅出具裁定书和协助执行通知书，拍卖物是否能顺利办理产权过户手续，需买受人自行到相关主管部门查询并处理。更有消息称，由于缺乏测绘图，开发商不配合提供，导致个人的不动产权证下发存在不确定性。

       一名法拍机构的人士表示，“这次实际将释放400多套房源，首批拍卖的是191套。起拍价格虽低，但是通常在竞拍过程中会有涨幅，我们估计后续的房源会根据第一次拍卖的效果来定价。”

       该人士说，除了实际价格会上浮外，由于众所周知的原因，拍卖成功后竞买人还有许多问题要解决。

       “这是天地美墅首次向公众揭开它的‘神秘面纱’。”周边居民表示，该项目之所以闲置这么多年，它背后的故事大家也都有所耳闻。天地美墅与成立于2001年的开发商——北京恒帝隆房地产开发有限公司的命运紧密交织。

       这家由香港亿盛亚洲有限公司（持股81%）和北京佳越天地经贸有限公司（持股19%）控股的房企，其名下多宗地块长期以来都与通州区梨园镇一名已落马的房姓镇政府官员的传闻分不开。

▲北京恒帝隆房地产开发有限公司股权穿透图（图片来源：爱企查网站截图）

       据北京市第一中级法院和北京市高级法院的刑事判决书显示，该房姓官员在1996年至2005年间，为谋取巨额经济利益，通过提供虚假证明材料等非法手段聚敛钱财，并涉及多起非法转让土地使用权罪。尽管辩护方声称其已支付土地补偿款且未造成集体经济损失，但法院最终认定其行为严重侵害了集体土地使用权，构成犯罪。该官员因数罪并罚，被判处20年有期徒刑，刑期于2025年11月5日届满。

       虽然工商信息中未直接显示房姓官员与北京恒帝隆的关联，但这段历史背景，无疑为天地美墅的“神秘”增添了注脚，也让购房者对其产权清晰度产生更多疑虑。

       此次天地美墅拍卖的根源是一场旷日持久的金融借款纠纷。根据广东省深圳市中级法院的裁决书，申请执行人深圳市思道科投资有限公司与被执行人北京恒帝隆之间的借款合同纠纷，在中共最高法院已发生法律效力。

       由于北京恒帝隆拒绝履行生效法律文书确定的义务，深圳思道科向法院申请强制执行，要求偿付人民币1.29亿元及迟延履行期间的债务利息等。

       深圳市中级法院在执行过程中，查封了北京恒帝隆名下包括天地美墅地块在内的多宗土地。由于被执行人未履行义务，法院最终裁定拍卖、变卖涉案土地以清偿债务。

       尽管低价诱人，但天地美墅这片闲置20载的神秘别墅群能否藉由此次法拍真正“重生”，仍充满了未知数。