正义反腐网·《反腐廉政月刊》杂志社综合讯：（公民记者楚寒石报道）自年初以来，全国各地政府将支持和提振住房消费作为稳经济的措施，下调首套房贷利率成为支持购房需求的方式。然而这不但没有刺激买房需求，反而引发了提前还贷潮。

▲从2022年底至今，“提前还贷潮”已经愈演愈烈。专家表示，新房与存量房的利率差是引起提前还贷潮的根本原因。图为2022年4月15日南京市正在建设的商品房社区。（图片来源：资料照）

       专家表示，新房与存量房的利率差是引起提前还贷潮的根本原因。无论从供给端还是需求端来看，房地产市场已进入了下行周期，即使在政策支持下，长期趋势或仍难以发生根本性扭转。

       1月5日，央行、中国银保监会发文称，要建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

       1月29日，郑州将首套房贷利率下限调整至3.8%。同日，福州、厦门也都将首套房贷利率下限下调至3.8%，随后多个城市跟进。2月8日，无锡市首套房贷利率由4.1%降至3.8%。

       据中指研究院不完全统计，今年新调整利率下限的城市接近20个，包括郑州、天津、厦门、福州、珠海、长春、沈阳等二线城市，以及肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等三四线城市。其中，珠海首套房的房贷利率最低可按3.7%操作，目前这一利率水平为全国最低。

       按照国家统计局公布的《70个大中城市商品住宅销售价格》计算，去年9月至11月，全国共有38个城市符合上述要求。而此次下调首套房贷利率的城市，大多在这38城名单之中。

       然而，大幅降低首套住房商业贷款利率，不但没有刺激买房需求，反而使提前还贷现象愈演愈烈。

       例如，以100万贷款额，贷款30年、等额本息还款方式为例，5.8%的利率下每月还款5,900元（约871.5美元）；3.8%的利率下月供4,660元（约688.3美元），前后相差近1,240元（约183.2美元）。

       而前几年买房的人，不仅买在房价高点，房贷利率也在高位，不少购房者表示房贷利率在5.88%左右，有的甚至在6%以上。这与目前的房贷利率相差超过2个百分点，这部分存量按揭用户，在有存款的情况下，一般会选择提前还贷。

       除了房贷利率下行因素外，也有购房者因为缺少好的投资理财机会，存款利率下行而选择了提前还款，以减少贷款利息。

       房贷对银行而言是一项优质的业务，利差让其坐收稳定的利润。因此，从银行经营层面，并不希望房贷客户都提前还款。有的银行提前还贷需要排队好几个月甚至半年以上，有的要增加还款额度不得少于50万，有的提出收取违约金或补偿金，有的要附加购买理财产品等条件。

       对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾表示，希望能够降低存量房贷的利率。他认为，降低存量房贷利率，既能降低月供压力，还能释放内需和消费。

       与今年初提前还贷潮相反的是，中国居民房地产按揭贷款违约情况及法拍房数量在2022年均出现明显增加，这表明居民手中缺钱。

       据Wind统计数据显示，建设银行ABS产品，初次违约贷款笔数在全部贷款中的占比从2020年12月的0.29%提高至2022年12月的0.41%。同期，初次违约贷款的金额占比则从0.27%提高至0.38%。

       而招商银行按揭贷款ABS底层资产的违约率（按贷款笔数）从2020年12月的0.03%提高至2022年12月的0.12%。违约金额从0.02%提高至0.13%。虽然违约率绝对值较低，但违约率上升的速度很快。

       西南财经大学的中国家庭金融调查与研究中心的数据显示，居民购房意愿自2020年第四季度以来就呈现下降趋势，有购房计划的居民占比从当时的11.6%下降至2022年第三季度的7%。

       中欧国际工商学院教授盛松成2月1日在《经济观察网》发文表示，通过分析中国代表性银行以按揭贷款为底层资产的资产支持证券（ABS）产品发现，去年个人按揭贷款初次违约（贷款违约天数不超过30天）明显要高于2021年，尤其是第四季度，各银行初次违约显著上升，形成了近两年来的初次违约高峰。

       据瀚海数据研究院数据显示，2022年全国共挂牌法拍房98.11万套，比2021年上涨23.66%；其中住宅挂牌51.58万套，比2021年上涨29.36%；挂牌总量及住宅挂牌量均创历史新高。

       在数量不断增长的同时，法拍房成交量却在下滑。据中指研究院2月8日发布的数据显示，2021年法拍房成交13.8万套，总成交金额3801.5亿元，按套数计算成交率为30.9%；2022年全国法拍房共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

       对此，《中国房地产网》2月11日报道，IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，2022年法拍房挂牌增加的原因，主要是经济下行和疫情影响导致的居民收入状况恶化。

       他说，法拍房的激增，一方面反映了过去一段时期居民购房使用了过高的财务杠杆，从而导致抗风险能力不足与断供问题的出现，另一方面也反映了楼市不振，使得居民以自行出售按揭房化解断供压力难度的提升。

       中国社科院原副院长李杨在2月4日的长白山高峰论坛上承认，消费增长是一项艰难的任务。其中原因之一是“中国居民负债太高”，人们现在赚100块钱，就要拿15块还债，再加上房贷可能要超过50块。加上其余杂七杂八的基本物质生活消费，根本不够用。

       从供给端的房企来看，中国新年过后，A股上市房企密集发布2022年业绩预告。整体而言，2022年房企盈利水平进一步恶化，亏损企业数量增多、亏损规模增大。

       据克而瑞研究中心发布的报告显示，2022年有近九成百强房企累计业绩同比下滑，房地产市场累计成交同比降幅多达39%。此外，房企拿地金额出现大幅收缩，房企投资意愿降至谷底，有近四成百强房企全年投资暂停。

       据Wind统计数据显示，截至2月1日，A股115家房地产行业上市公司中有66家发布了2022年度业绩预告，其中仅19家公司业绩预喜（包括减亏），占比不到30%；有41家公司预计亏损，其中7家房企预亏超过百亿元。

       今年1月份，中国100座重点城市成交面积仍处低位，新房成交规模降为2015年以来同期最低水平。

       据克而瑞2月2日发布的报告显示，1月份TOP100房企实现销售操盘金额3,542.9亿元（约523.3亿美元），单月业绩规模同比降低32.5%，环比降低48.6%。其中，单月业绩同比降幅大于50%的企业数量达28家，降幅在20%～50%的有31家。

       克而瑞研究中心预计，目前房地产行业下行并真正进入负增长时代已成为共识，2023年行业规模的乐观预期是止跌。

       2月5日，中泰证券首席经济学家李迅雷在“中国金融四十人论坛”上表示，从2022年开始，中国房地产市场开启了一个可能长达十年的下行周期。在政策支持下，今年房地产市场的下行斜率可能会放缓，但长期趋势或难以发生根本性扭转。

      长城证券首席宏观分析师蒋飞也曾发文表示，当前中国房地产周期已经度过快速发展阶段，进入到后周期，未来房地产将进入下行周期。