正义反腐网·《反腐廉政月刊》杂志社综合讯：（公民记者何嘉幸报道）万科董事会主席郁亮日前坦言，中国房地产业目前进入了最痛苦的马拉松“撞墙期”，阵痛比预想的更长、更痛。作为中国当下还活着的混合制房企和民企的缩影，郁亮的话显示已经破裂的房地产泡沫无药可救了。

▲2023年10月9日，江苏省南京市正在建造的万科住宅大楼。（图片来源：资料照）

       郁亮关于“撞墙期”的话是10月20日在万科一年一度的媒体交流会上说的。

       马拉松长跑的“撞墙期”是指运动员在赛跑中必须经历的一段艰难路程，通常在跑了30公里左右，体内转化能量的糖基本消耗完了，开始燃烧脂肪转化能量。在这段赛程中，运动员的体能严重消耗，肌肉酸痛，身体到了极限状态，就像“撞墙”一样。

       58岁的郁亮说：“燃烧脂肪转化比较慢，需要5到10分钟，这一段时间是最痛苦的，因为糖不够了，脂肪还没起来，熬过去就能跑下去。”

       他用马拉松“撞墙期”的现象，形象地描述了今年房地产业遭遇“跑不动”的挣扎痛苦状态。

       万科一直是房地产行业的一个标竿，也是房企的风向标。2016年郁亮接替了万科创始人王石的职位。2018年，在恒大、碧桂园等房企仍然高歌猛进之时，郁亮喊出“活下去”的口号，让整个行业惊愕。2022年郁亮在内部年会讲话中警告：房地产进入“黑铁时代”，今年是背水一战的一年。要么死、要么活，没有中间状态。当年万科裁员并降薪，节衣缩食，控制成本。2023年，阳光城、恒大、融创、碧桂园等一批名企又倒下，万科是所剩无几的上市大型房企之一。

       业界不少人认为，万科有国企背景，它的第一大股东是深圳地铁。万科拿到的地多是一二线城市，而恒大、何碧桂园等多是在三四五线城市建房。在经济不景气时，三四五线城市的房屋销售远不如一二线城市。

       万科目前仍然是中国房企的尖子生，在上市公司的评级中属于“稳健”，但今年中国经济以及房地产业的滑铁卢，超出了很多人的预期。万科也活得“很煎熬”。今年上半年，万科营收同比下降2.9%，其毛利率也从去年的20.46%降至18.87%。

       万科在9月份表示，毛利率水准下降是当前行业面临的共同问题，万科短期内销售毛利率比以往压力更大，随着楼房竣工交付，这些压力会在今明两年体现在结算业绩上。

       郁亮认为，现在市场已经跌过了头。

       今年8月以来，相关部门及各地都出台了一些刺激买房的政策，支持房地产行业推出一些包括降低购房门槛在内的新举措，但是收效有限，未能改变整个房市交易的萎靡不振和房价下跌、以及市场的悲观情绪。

       据《中国房地产报》统计，今年上半年，排名前50的上市房企盈利状况继续恶化，净利润亏损共计964.78亿元（约132亿美元），还要支付809亿元（约111亿美元）的财务费用。大部分房企负债高企，资金流减少，偿债压力严峻。其中9家房企已经退市，16家上市房企仍处于停牌状态。在剩下的活跃的25家房企中，有6家上市房企是手握现金超过1000亿元（约138.8亿美元）的，被视为“稳健”的房企，除了碧桂园之外，保利、华润、万科、中海和招商蛇口都有央企、国企背景。

       谁也没料到，8月份以后，碧桂园就传出连二千多万美元的到期利息都支付不了。

       在1至9月中国房企销售业绩榜中，前100房企的销售额同比缩水29.5%。大幅亏损的房企已经不只是民企，也有多家央企、国企。其中亏损额超过百亿元的就有碧桂园、恒大、融创、远洋和世茂集团。碧桂园营业亏损第一，它的销售业绩在百名房企中由去年第一落到第六位。

       万科今年的销售业绩排行第二，仅次于央企大哥保利集团。虽然万科表示，美元债务已经调减，其流动资金足以支付短期内到期的债务，但万科的日子跟整个房地产一样，同样陷入了苦苦煎熬的“撞墙期”。

       自从恒大许家印被抓，房市开始了新一波下滑，再到碧桂园正式爆雷，房地产销售身陷冰天雪地，行业悲观绝望情绪弥漫，房市和股市双杀。

       国家统计局的资料显示，今年第三季房地产业总产值萎缩2.7%，为今年以来最大的季度降幅。

       房地产行业在中国GDP中的占比高达四分之一。房企爆雷不断，形成一股强大的冲击波，辐射到全国各地及其上下游企业、银行等金融机构，拖累了中国经济的反弹。

       因房地产对中国经济的预期影响，国际货币基金组织本月将其对中国2024年经济增长预估下调至4.2%。

       标普全球评级估计，在下行情景下，中国2024年的房地产销售将比2022年最多下降25%，这将使中国当年的实际GDP增速降至2.9%。

       央行行长潘功胜日前表示，会稳妥化解大型房地产企业债券违约风险，加大保交楼金融支持力度，一视同仁支持房企合理融资需求。

       潘功胜讲话没有超出以往的调子，没有有效的具体办法。民众对官方的空头支票，已经为常。

       从2022年11月中共出台“金融16条”、房地产融资“三支箭”，融资政策也有所松动，到房地产政策越放越宽，如认房不认贷、降存量房贷利率、降房贷首付比例、放松限购等。9月后，各地又推出“以新换旧”政策，招数已经很多，在一定程度刺激了购买。

       但是70%以上的民营房企都已爆雷，而且很难再获得银行的融资支持。目前楼市销售情况仍无转机，爆雷风险向国企央企开发商蔓延。房地产行业的上下游企业，都受到房地产滑铁卢的拖累。投资者不再看好房地产。

       今年10月，在房价不停下跌的背景下，房主们看不到房价未来的走向，趁着楼市新政，你追我赶的降价卖房。全国各地出现一轮又一轮的抛房潮。

       一线发达城市南京，今年9月份，二手房环比下跌0.9%，同比下跌4.0%。10月以来，南京二手房挂牌量已突破18.4万套。新建商品房也同样，到10月，南京新房价格已经连续下跌第五个月。

       二三线城市商品房销售也是降价竞卖。

       近两个月以来，坊间的价格战、促销战打得硝烟弥漫，不过越来越多房企开始担心低价销售，最后容易搞得资不抵债。

       10月初，惠阳保利阳光城五折卖房，引发老业主维权，结果被叫停。类似事情也发生在其它地方。

       目前，官方的各种刺激住房消费的政策，都没能提振房市经济。地产界对政策救市也不再抱有信心。

       早在两年前，中国经济学者、中原银行首席经济学家任泽平就表示，房地产是周期之母，十次危机九次地产。全球多次经济大危机都跟房地产大泡沫破裂有关。

       评论员唐靖远10月26日对记者表示，中国房地产泡沫现在已经破裂，无药可救。他说，“像恒大、碧桂园、融创等等很多有名的房地产企业纷纷爆雷，出台什么政策都没用了。不管官方怎么刺激买房，人们还是不愿意买。因为对经济没信心。失业率这么高，不好赚钱。新房卖不出去，越来越多的开放商会没有收益而干不下去。”

       唐靖远还认为，未来，中国房地产业会急剧萎缩。中国经济现在面临千疮百孔的局面，官方只不过是用超发货币来推迟危机大爆发时间而已。它不可能维持长久。