中国正义反腐网-《反腐廉政月刊》杂志社山东讯：（公民记者程敏报道）山东省会济南日前曝出数千栋违建别墅，地方政府曾宣称整改拆除，但迄今依旧“岿然不动”。“禁墅令”时光荏苒如白驹过隙，一晃就是20多年过去了，国家三申五令发布“禁墅令”怎么就在全国这片土地上“失效”了呢？但众多城市的别墅建设却为何依然禁而不绝？

▲图为中国某地区的联排别墅。此图与本文无关。（图片来源：资料图）

       “禁墅令”时光荏苒如白驹过隙，一晃就是20多年过去了，国家三申五令发布“禁墅令”怎么就在全国这片土地上“失效”了呢？虽然有国家的国家三申五令，但众多城市的别墅建设却为何依然禁而不绝？难道当地的职能部门任凭“眼前黑”、视而不见听而不闻？还是别有隐情？

       1月13日（周四），据《经济参考报》刊发调查报道，称历经两轮中央生态环境保护督察，四年过去，济南南部山区依然伫立着数千栋“违建别墅”。

       济南市南部山区位于泰山山脉，是济南重要的生态和水源涵养区。“城里人”蜂拥涌入，这数千栋违建别墅，大多是在国家“禁墅令”出台后的2003年至2015年建成的。

       当地管委会通报，自2017年起掀起的“拆违风暴”，先后拆除各类违建6,871处、共423万平方公尺，但是多为平房、厂房和临时搭建的农家乐等，别墅只是极少数。

       当地民众表示，此前拆除的别墅只是“冰山一角”，大量别墅被网开一面。这些“坚挺别墅”4年来“岿然不动”，个别新的别墅项目仍在大张旗鼓建设中。

       2017年5月，济南南部山区管委会负责人在某次大会上透露，“在南部山区建别墅的非富即贵”，涉及“社会各界名人、企业家、艺术家等”。

▲图为李家塘村北的别墅群。（图片来源：经济参考报）

       当地不少村民说，这些别墅的主人“有的一看就像是干部”，包括省市体育、邮政和教育系统官员。而除了“城里人”前往建屋，当地一些村官和村民也群起仿效，挖山砍树兴建别墅形成风气。

       报道说，数量惊人的“私家花园”形成漫山遍野、全面侵蚀之势，造成地面硬化急剧增加，大面积地下水补给区域遭到破坏，对济南泉群持续涌流构成潜在威胁。

▲政府官员称“禁墅是禁规划别墅用地，没说禁止建别墅”

       此前的陕西“秦岭违建别墅案”，在秦岭北麓自2003年开始人们大规模违建豪华别墅，并且屡禁不止，令中央震怒，6次批示才彻底整治。最后引发陕西官场震荡，多名涉案官员落马或被查、调职。

       早在1994年的时候，国家就已经开始对别墅项目进行控制，来看下往年的“禁墅令”。

▲停止土地应别墅

       历年禁墅令一览表：

       记者网上查询获悉，1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；

       1995年5月26日国务院下发了《关于控制高档房地产开发项目的通知》，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批。

       2002年5月9日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，从2002年7月1日起正式停止经营性项目国有土地使用权协议出让，明确要求各地政府加强国有土地资产管理，规范土地市场，实行招标拍卖挂牌交易。该政策确立了市场配置土地资源的制度，被业界称为“第二次土地革命”。这一政策对别墅市场来说，拥有了更为公开、公平、公正的获得土地使用权的机会。虽然国家对别墅市场有一定的限制，当也将别墅推到了稀缺产品的位置，市场未来的发展仍然看好。

       2003年2月份，中央有关部委就发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》，其中第四条规定“（今后5年内）停止别墅类用地供应”。首次将别墅类用地归于限制发展类产业，并限批别墅用地。

       2003年，国土资源部明确表示，将对别墅项目、高尔夫项目进行限制；

       2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。

       2005年中国土地市场年会，国土资源部土地利用管理司副司长束克欣表示：“不能让少数人占用这么多土地资源”，进一步透露“禁止别墅供地”。

       2005年，国家发改委发布规定，从政府审批到银行贷款，全环节限制别墅项目；

       2006年《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》对高档别墅类房地产一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。

       2007年3月5日，国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调，坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

       2008年初，国务院再次下达《关于促进节约集约用地的通知》，要求“合理安排住宅用地；继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

       2009年6月10日，国土资源部强调，“小产权房”实质是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。别墅市场也因此渐渐回暖，全国别墅销量飞速提升。

       2010年发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，严禁向别墅供地。

       2011年4月初，国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录（2007年修订）》进行了修订，在禁止外商投资的项目中，新增了“别墅的建设、经营”一项，而该项在2007年版的指导目录中，仅被列入被限制的项目中。在相关人士看来，这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域，对外资限制将“步步紧逼”。

       2012年2月，国土资源部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，《通知》指出今年加大监管和调控力度，促进房价合理回归。在住房用地方面提出，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅列用地。

       2012年6月，据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》即日颁布实施。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。

       这也是我国首次将别墅类房地产项目列入最新版的限制、禁止用地项目目录中； “不得以任何形式安排别墅类用地。”

       2012年，国土资源部、发改委联合发文，严格限制别墅用地审批，从操作层面逐渐将纯别墅挡在门外；

       2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制；

       2018年12月，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

       2019年4月3日，住房和城乡建设部发文《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》建科函〔2019〕57号特急文件：“各省级住房和城乡建设部门要立即暂停办理本行政区域内有关别墅项目建设审批手续，同时，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理。”

▲2019年4月3日，住房和城乡建设部发文《住房和城乡建设部关于别墅项目建设审批有关事项的通知》建科函〔2019〕57号特急文件。

       中央出台最严“禁墅令”，独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、合院别墅。

▲独栋别墅效果图，此图与本文无关。（图片来源：网络）

       独栋别墅：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。

▲双拼别墅实景图，此图与本文无关。（图片来源：网络）

       双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅之间的产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。双拼别墅基本是三面采光，拥有私家花园。

▲联排别墅效果图，此图与本文无关。（图片来源：网络）

       联排别墅：由三栋或以上的别墅连起来，位于中间的联排别墅由于以他人的建筑共用侧墙，因此只有前院和后院，没有侧院，而处于单边位的联排别墅的居住感觉则和双拼别墅相仿。这类别墅一般单价较低，总面积也较小， 门槛较低，当然，联排别墅在视野及景观方面远不及独栋和双拼别墅。

▲叠拼别墅效果图，此图与本文无关。（图片来源：网络）

       叠拼别墅：由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。

▲合院别墅效果图，此图与本文无关。（图片来源：网络）

       合院别墅：是指由东、西、南、北四个朝向的房间围合而成的内院式建筑。

       合院别墅也可以说是由独栋别墅、联排别墅、双叠别墅等变异而成，几个别墅共同享用一个比较大的花园，这样比单独的联排别墅采用兵营式布局、只享受前后小花园景观要大些。